不動産の販売図面を見ると、「表面利回り8％」と書かれていることがあります。
8％と聞くと、「なかなか良さそうだな」と思う方もいるかもしれません。では、本当に8％の収益が得られるのでしょうか。
例えば、販売価格5,000万円のアパートがあるとします。年間家賃収入は400万円です。
すると、
400万円 ÷ 5,000万円 ＝ 8％
となります。
これが、いわゆる表面利回り（Gross利回り）です。販売図面や不動産ポータルサイトで表示されている利回りの多くは、この表面利回りになります。
ところで、このアパートを所有しているだけで、本当に年間400万円が残るのでしょうか。実際には、さまざまな経費が発生します。
例えば、
・固定資産税 40万円
・管理費 40万円
・修繕費 60万円
・空室損失 60万円
合計 200万円
とします。
すると、
400万円（家賃収入） − 200万円（経費）＝ 200万円
になります。
この200万円を使って利回りを計算すると、
200万円 ÷ 5,000万円 ＝ 4％
となります。
これがNOI（Net Operating Income）利回りです。
同じ物件でも、
・表面利回り 8％
・NOI利回り 4％
という2つの数字が出てきます。どちらも正しい数字ですが、見ているものが違います。
表面利回りは家賃収入を基準にしています。一方、NOI利回りは経費を差し引いた後の収益を基準にしています。
もちろん、経費率50％というのは極端な例です。ただ、表面利回りだけを見ていると、不動産が実際にどれだけ収益を生み出しているのか見えなくなることがあります。
私は物件を見るとき、まず表面利回りを確認します。ただ、それだけで判断することはありません。不動産を保有する以上、税金や修繕費などのランニングコストは避けることができないからです。
販売図面に書かれている表面利回りは、収益不動産を知る入口としては便利な数字です。
ただ、その数字だけを見るのではなく、
「実際には手残りがどれくらい残るのだろう」
という視点も持ってみてください。
同じ8％でも、見え方は変わります。
不動産を、ひとつの見方で終わらせない。
利回りについても、同じことが言えるのかもしれません。