例えば、現在月額15万円で貸しているマンションがあるとします。
最近、周辺の賃貸市場を調べてみると、同じようなマンションが月額20万円で募集されていました。
オーナーの立場からすると、「周辺では20万円で貸せるのだから、うちも20万円に上げたい」と考えるのは自然なことかもしれません。
しかし、現在の入居者に対して、家賃を15万円から20万円に引き上げることはできるのでしょうか。
不動産の賃料には、「新規賃料」と「継続賃料」という二つの考え方があります。
新規賃料とは、新しく賃貸借契約を結ぶ場合の賃料です。
一方、継続賃料とは、既に契約している貸主と借主の間で、賃料を改定する場合に考える賃料です。
この二つは、必ずしも同じ金額にはなりません。
なぜなら、継続賃料を考える際には、周辺の賃料相場だけでなく、これまでの契約経緯や当事者間の事情も考慮する必要があるからです。
現在の賃料がいつ決められたのか。
その後、周辺の賃料や物価はどの程度変化したのか。
そして、貸主と借主の間には、どのような個別の事情があるのか。
こうした点によって、同じ物件でも賃料改定の考え方は変わってきます。
私自身、不動産鑑定の仕事だけでなく、プロパティマネジメントやアセットマネジメントの仕事を通じて、数多くの賃料改定に携わってきました。
その中で感じるのは、賃料改定には理論的な根拠が必要ですが、それだけで話がまとまるわけではないということです。
不動産鑑定評価では、差額配分法やスライド法など、複数の手法を用いて理論上の継続賃料を求めます。
しかし、実際の賃料改定では、貸主と借主の協議も重要であり、一方の理屈だけでは合意に至らないこともあります。
貸主には貸主の事情があり、借主には借主の事情があります。
だからこそ、理論的な根拠を示すだけでなく、双方の事情を理解し、納得できる着地点を探ることも大切なのだと思います。
では、現在の15万円を、いくらに改定するのが妥当なのでしょうか。
その答えは、周辺相場が20万円という情報だけでは導き出せません。
新規賃料を把握すること。
理論上の継続賃料を検討すること。
そして、実際の合意を目指すこと。
この三つはつながっていますが、同じものではありません。
不動産を、ひとつの見方で終わらせない。
賃料改定についても、同じことが言えるのかもしれません。