不動産ポータルサイトや販売図面を見ると、表面利回りが大きく表示されています。
4％ 7％ 8％ 10％
数字が大きいほど、良い物件に見えるかもしれません。
ただ、不動産投資の現場では、表面利回りそのものが話題になることはそれほど多くありません。
もちろん確認はします。ただ、それだけで投資判断をすることはありません。
なぜでしょうか。
理由はシンプルです。表面利回りは、家賃収入しか見ていないからです。
例えば、5,000万円のアパートがあるとします。
年間家賃収入が400万円の場合、表面利回りは8％です。
では、実際にこのアパートはいくら利益を生み出しているのでしょうか。
空室損失、固定資産税、管理費、修繕費、保険料など、実際には様々な費用が発生します。
仮に経費が100万円だとすると、
400万円 − 100万円 ＝ 300万円
になります。
この300万円が、NOI（Net Operating Income：営業純利益）です。
私は以前、アセットマネジメント（AM）の仕事をしていました。
現場で話題になるのは、
「賃料を上げられないか」
「空室を減らせないか」
「コストを下げられないか」
といったことでした。
つまり、NOIを増やせるか、という話です。
誰も「表面利回りを1％上げよう」とは言いません。
言い換えると、不動産をひとつの事業として見ます。
家賃収入は売上高。
経費は営業費用。
NOIは営業利益。
これは、会社経営とよく似ています。
だからプロは、まずNOIを見ます。
表面利回りが何％かの前に、「この不動産はそもそも、どれだけ稼ぐ力があるのか」を知りたいからです。
もちろん、投資判断では他にも多くの指標があります。
借入金とのバランス、ROE、IRRなど、見るべき数字はたくさんあります。
ただ、不動産投資の世界で最初に確認する数字を一つ挙げるとすれば、私はNOIだと思います。
それは、不動産そのものの実力を最も素直に表している数字だからです。
ところで、利回りは高いほど良いのでしょうか。
10％の物件は、5％の物件より本当に優れているのでしょうか。
実は、その話も意外と単純ではありません。
それはまた別の機会に書いてみたいと思います。
不動産を、ひとつの見方で終わらせない。
利回りについても、同じことが言えるのかもしれません。