不動産を、ひとつの見方で終わらせない

築40年のアパートがあります。

家賃収入は年間300万円と仮定します。

さて、このアパートの価格はいくらでしょうか。

実は、この質問には簡単には答えられません。なぜなら、不動産には複数の見方があるからです。

例えば、このアパートを普通の収益不動産として考えてみます。年間300万円の家賃収入があり、表面利回り6％とすると、

300万円 ÷ 6％ ＝ 5,000万円

という収益価格が導き出せます。

では、このアパートの価値は5,000万円で決まりなのでしょうか。

次に、500万円をかけてリニューアルし、家賃収入が年間360万円になったとします。

360万円 ÷ 6％ ＝ 6,000万円

となり、500万円の投資で価値が1,000万円上がるのであれば、検討する余地は十分にありそうです。

さらに、この不動産を開発用地として見る考え方もあります。容積率に余裕があれば、建替えによってより大きな建物を建築できる可能性があります。この場合、買主は既存アパートではなく、土地の開発余地に注目するため、収益不動産としての価格とは異なる評価になることがあります。

つまり、同じアパートでも、

・そのまま売る
・リニューアルする
・建替えを前提に土地として売る

という3つの見方があり、それぞれ価格も変わります。

では、どれが正解なのでしょうか。

実は、どれも正解になり得ます。

大切なのは価格を知ることではなく、まず選択肢を整理することです。

不動産を、ひとつの見方で終わらせない。

私たちは、不動産の価格だけではなく、その不動産が持つ選択肢を整理することを大切にしています。

売却、保有、リニューアル、建替え。それぞれを比較したうえで判断する。それが、アーヴァンネットの考える不動産との向き合い方です。